개요
요즘 전세 사기로 이슈가 있으니 이와 관련된 부동산 기본 개념을 살펴보겠습니다.
- 등기부등본
- 근저당
- 채권 최고액
등기부등본
기본 개념은?
등기부등본은 해당 건물의 이력서라고 생각하자.
해당 부동산 건물에 대한 소유주, 이전내역, 대출 및 담보 등의 내용을 확인할 수 있는 문서
이력서도 안 보고 어떤 사람을 고용하지 않듯이, 부동산 거래를 할 때에는 등기부등본 확인은 필수
어디서 보는데?
대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트나 기타 사설 사이트
집주소만 알면 소유하지 않아도, 계약을 안 했어도 모두가 등기부등본을 떼볼 수 있다.
뭘 확인하면 되는데?
그다지 길지 않은 분량이라 전체를 꼼꼼하게 읽어도 충분한데...
그래도 특히 전세사기를 방지하기 위해 가장 먼저 확인할 부분은 을구에 (1) 근저당권과 (2) 채권최고액
근저당권 및 채권최고액을 통해 집주인이 여러 대출을 받으면서 이 집을 담보로 잡았는지 확인 가능
근저당권 & 채권 최고액
잠깐... 기본 용어 개념만 아주 간단하게 좀 잡고 넘어가자면...
- 갑구 : 등기부등본에서 한 섹션으로 소유권에 관한 사항 기록 (이 부동산이 누구 소유인지, 지분은 어떠한지 등)
- 을구 : 등기부등본에서 한 섹션으로 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (집 주인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸다면, 누가 빌려줬고 얼마 빌려줬고 이런 것들 확인 가능)
- 채권 : 돈 빌렸다는 빚문서 (빌릴 사람은 채권을 발행하고, 빌려줄 사람은 채권을 산다는 개념으로 돈을 빌려준다.)
- 채무자 : 돈 빌린 사람 (집주인 등)
- 채권자 : 돈 빌려준 사람 (은행 등)
- 근저당권 : 근저당권이 있으면 없는 사람에 우선해서 채무자(빌린사람)에게 돈을 받을 수 있음, 그러한 권리
- 채권 최고액 : 돈 빌려준 사람이 근저당 기반하여 돈을 돌려달라고 할 수 있는 최대 금액, 보통 대출금의 이자 등도 생각하니 빌려준 돈의 120% 정도로 잡아둠
다시 돌어와서, 근저당권과 채권 최고액을 왜 우선으로 확인해야할까?
예를 들어 다음 상황을 가정해보자.
- 빌라
- 매매가 = 1억
- 빌라 주인은 이 빌라를 담보로 은행에서 6000만원 대출
- 그럼 은행은... (1) 빌려준 6000만원과, (2) 이자와 같은 리스크 비용 등 1200만원을 고려해 총 7200만원을 채권 최고액으로 설정 (빌려준 돈의 120%)
- 나는 안일하게 보증금 3000만원을 맡기고 이 빌라에 살고 있다고 하자.
만약에... 빌라 주인이 대출금을 상환하지 못하면, 은행은 채권 최고액 7200만원을 청구하여 우선으로 가져갈 수 있다.
그런데, 빌라는 경매로 넘겨져서 현재 매매가 시세인 1억보다 낮게 팔릴 테니까...
만일 경매로 7500만원에 빌라가 팔리면, 은행이 7200만원을 가져가고, 내가 맡겨놓은 보증금 3000만원은 모두 받지 못하고 300만원만 가져갈 수도 있다는 것...
따라서, 통상 채권 최고액과 내 보증금을 합한 금액이 매매가의 70% 이상이면 위험할 수 있다고 본다.
이외에 등기 관련해서 중요한 사항은?
등기부등본은 이력서! 과거의 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 이력도 볼 수 있다.
현재는 정리가 되었어도, 과거에 이력이 더러우면 계약을 피하는게 좋을 수 있다.
계약하러 나온 사람이 진짜 집주인인지 확인하자.
부동산 관련 사기수법 중 하나로, 사기꾼이 집주인 행세를 하면서 계약금이나 보증금 먹튀하는 수법이 존재
등기부등본 갑구에는 집주인의 인적사항이 나옴
앞서 설명했지만 등기부등본 갑구는 해당 건물에 대한 소유권에 대한 사항이 기재되어 있음
해당건물의 소유자가 누구인지, 이름, 생년월일, 만일 소유자가 여러명이라면 각 소유자의 지분도 확인 가능
따라서, 등기부등본 상에 기재된 사람과 계약하러 나온 사람이 동일인인지 확인은 필수
따라서, 계약금을 내기전 신분증을 확인하는 과정이 필요
위임했다고 하는 경우도 있고, 위임장 같은걸로 대체하는 경우도 있지만... 웬만하면 실제 계약서는 본인이 직접 와서 작성해달라고 하는게 깔끔
부동산 계약 체결 뒤, 전입신고와 확정일자를 받는게 중요한 이유?
확정일자를 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있기 때문...
물론 근저당을 가진 은행처럼 최우선 순위는 아닐지 몰라도...
이런저런 조치를 했음에도 불구하고, 보증금을 떼일까 불안하다면?
전세금 보증보험에 들어두는 것도 방법이지만, 말 그대로 보험이기 때문에 비용이 들고 계약 후 최대 1년이 지나면 신청 불가
참고 : 저당 / 채권액 vs 근저당 / 채권 최고액
저당 vs 근저당
저당권이란 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리
채무자가 돈 안 갚는다? → 채권자는 저당권 기반으로 저당물을 경매 신청 → 낙찰 금액에서 우선적으로 자신의 돈 돌려받을 수 있음
근저당권은 당연히 저당권에 속하는 개념이긴 한데...
저당권은 딱 채권액이 정해져 있고, 1회만 유효해서 한 번 빌리고 채무자가 돈을 다 갚으면 자동으로 말소가 된다.
근저당권은 저당권의 약간은 유연한 형태라고 생각하자.
근저당권은 채권액이 아닌 채권 최고액을 설정해서... 이 한도 내에서는 갚았다가 다시 빌렸다가 할 수 있다.
따라서, 빌린 돈을 모두 갚더라도 자동 말소되지 않으며, 다시 빌릴 수 있는 거고...
계약을 종료하고 싶으면 말소 신청이 필요
표 : 저당권과 근저당권 차이
| 저당권 | 근저당권 | |
| 거래 금액 | 채권액 | 채권 최고액 |
| 거래 횟수 | 1회 | 채권 최고액 한도로 지속 거래 가능 |
| 말소 방법 | 자동 말소 | 말소 신청 필요 |
등기부등본 열람 방법
등기부등본 열람 방법은 기본적으로 유료(대한민국 법원 인터넷 등기소, 700월/건)이나, 별도 사이트를 통해 무료로 확인하는 방법도 존재합니다.
열람 방법 및 주요 확인 사항은 아래 게시글을 확인해 주세요.
(추후 업데이트 예정)
참고자료
- (뉴스 기사) "집 구하는데 근저당이 뭐에요" ...독립 꿈꾸는 2030 체크리스트는?, 메일경제, 김정은 기자, 210510, https://www.mk.co.kr/news/realestate/9863408.
- (블로그 글) 부동산에서 자주 얘기하는 근저당의 개념, 추심의 정석 블로그, 20170721, https://blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=lawaegis&logNo=221056619590.
- (블로그 글) 저당권 근저당권 차이 완벽 정리-!, 쟈코네 블로그, 20220209, https://3morong.com/entry/%EC%A0%80%EB%8B%B9%EA%B6%8C-%EA%B7%BC%EC%A0%80%EB%8B%B9%EA%B6%8C-%EC%B0%A8%EC%9D%B4.
하룻강아지에 지나지 않는 저 개인적인 기록이 도움이 될까하여 공유해보았습니다.
통찰력은 부족하고, 오류나 부족함은 많을 수 있음을 주의해 주세요.
수용적인 태도보다는 비판적으로 봐주시길 바랍니다.
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