[ 부동산 / 유튜브 영상 리뷰 ] 전문가들의 집값 전망 믿을 게 못되는 이유 - 아파트사이클연구소

 

개인적으로 이현철 소장?님 저서인 "아파트 투자는 사이클이다"를 인상깊게 읽었었습니다.

이현철 소장님은 동시에 유튜브를 운영하고 있는데, 아래 영상에서도 책에서 반복적으로 강조했던 내용이 나와서 영상을 요약하고 정리를 해 보았습니다.

 

https://youtu.be/rvkRiVQXacQ

 

 

배경 : "올해 하반기 부동산 시장 어떻게 될 것인가?" 에 대한 설문

• 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 것인가? 에 대한 설문을 1년에 두 번정도 실시하는데...
• 22년 12월에서는 하락이 컸던 반면, 23년 5월에는 보합이나 상승 쪽으로 변화
• 불과 6개월 만에 부동산 가격 전망이 많이 바뀜

 

 

 

이현철 소장 답변

부동산 시장은 불과 6개월 만에 추세가 크게 바뀌는 경우가 없는데, 대중이나 전문가들의 전망이 이렇게 급격하게 바뀌는 것이 맞는것일까??

 

• 일반적으로 사람들은 현재 상황을 기반으로 빠르게 전망을 바꾸는 경우가 많았음
• 즉, 타당한 논거가 아니라 현재 (잠간의 반등이든 상승으로의 추세든간에) 집값이 오르고 있으니, 하반기에도 좋을 것 이라는 전망을 한다는 것

 

 

그럼에도 불구하고 부동산은 대중심리가 중요한데... 이런 상승 전망이 실제 상승을 부추기지 않을까??

 

• 그 동안의 역사는 대중의 행동으로 시장이 바뀌지는 못한다는 것 (추세를 가속화할 순 있겠지만, 변곡점을 만들기는 힘들 것도 같네요.)
• 항상 시장이 먼저
• 예를 들면, 22년 상반기 상승전망이 엄청 많았음 --> 그럼에도 폭락 --> 이후 시장이 안 좋으니 전망이 바뀜
• 바로 작년만 돌아봐도 전망 관련 통계조사는 사실상 미래 예측에 의미가 없다는 것

 

 

 

그렇다면 부동산 전문가의 전망을 믿을 수 있는 것 아닌가?

 

• 결론부터 말하면 일반인들과 크게 다르지 않음
• 22년 상승전망 엄청 많이 했지 않았냐?

 

 

 

So what? 그럼 어떻게 해야할까?

 

• 제안하는 방법론은 투기이론에 기반한 전망
• 우리나라 부동산 시장은 합리적으로 돌아가지 않는다.
• 전통적인 경제학 기반의 합리적인 플레이어들의 시장이라고 본다면... 금리가 오르면 매수를 안 하고, 집을 파는게 당연하다.
• 사람들은 내가 산 가격보다 부동산 가격이 더 상승할 것 같다면, 금리가 올라도 매수하려 한다는 것

 

 

기억해야할 것은...

  (1) 보통, 전문가를 포함한 사람들의 부동산 전망은 선형적이며 틀린다.
  (2) 금리가 올라도 규제가 심해도 내가 산 부동산 가격보다 앞으로 더 오를 것이라고 생각하면 사람들은 매수를 멈추지 않는다. 그 반대도 마찬가지


간략한 소감은...

세상은 선형적으로 움직이지 않는다는 것을 항상 염두해 두어야 한다고 생각한다.
지금 가파른 기울기로 상승하고 있다고, 미래에도 그 기울기가 유지된 상태로 상승할 것이라고 생각하는 것이 선형적 사고이다.
엑셀의 추세선과 같은...

실제는 자연을 움직이는 수 많은 자연법칙이나 그 안에서 존재하는 우리 인간의 모습들은 선형적인 경우는 매우 특수한 경우이고,
실제는 "비선형적"인게 대부분

우주에서 조망하면 너무도 명확하게 보이는 지구의 둥근 모습도,
그 안에서 사는 우리에게는 한 없이 펼쳐진 지평선과 수평선의 직선의 모습이 듯이

사이클의 주기가 상대적으로 긴 부동산 시장을,
너무 성급하고 근시안적으로 바라보면 오판을 할 위험이 큰 것 같다.

 

 

하룻강아지에 지나지 않는 저 개인적인 노트 공유입니다.
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수용적인 태도보다는 비판적으로 봐주세요.