[도서 평점 4 / 5] 사두면 오르는 경기도 아파트 - 박희용(부동산히어로)

 

 

총평

★★★★☆ (남들에게 추천해주기도 다시 읽어도 좋은 책)

경기도의 여러 지역 부동산의 케이스 스터디를 통해 부동산에서 중요하게 작용하는 공통적인 특성들을 자연스럽게 습득할 수 있었다.

 

 

 

감상문

          부동산 관련 인생 두 번째 책이다. 사실 지적 호기심이나 통찰력을 얻기위한 목적으로 접근하진 않았고, 부동산 매매에 있어 관련 역량을 기르기 위한 실용적인 목적으로 책을 구입했다. 서점가서 적당히 목차 정도 보고 골라잡은 책인데, 생각보다 내용이 괜찮게 느껴졌다. 책의 구성은 크게 (1) 경기도를 주목해야 하는 이유, (2) 경기도의 여러 유망 지역들에 대한 투자적, 거주적 관점에서의 케이스 스터디, (3) 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 하는가 정도로 나누어져 있다. 물론, 내가 부동산 초심자이기 때문에 더 유용하게 느껴졌을지 모르겠지만, 책의 절반이상을 할애한 경기도 각 지역들의 케이스 스터디가 특히 도움이 되었다.

 

          케이스 스터디 섹션에서는, 경기도의 여러 지역을 돌면서 (1) 이 지역은 거주나 투자 관점에서 어떤 아쉬운점이 있고, (2) 이게 어떻게 해소가 될 예정이며, (3) 부동산 투자 혹은 거주 관점에서는 어떻게 될 것이다. 정도의 구성이 반복되는 형태이다. 평소에 단순히 '부동산 입지는 교통이 중요하다.', '학군이 중요하다.' 와 같은 여기저기서 많이 떠도는 부동산 격언?들이 초심자다 보니까 다소 막연하게 느껴졌었는데, 경기도 각 지역별로 이러한 부동산 격언들이 실제로 어떻게 실현되었는지를 반복적으로 보다보니, 부동산 입지나 시세에 영향을 주는 주요한 특성들을 자연스럽게 습득할 수 있었다. 추가로, 경기도 각 지역별 특성이나 역사를 간략하게 확인할 수 있어서, 방구석에서 편하게 경기도를 돌아다니는 느낌이 나쁘지 않았다.

 

          책의 내용과 관련해서는 아직 내 수준에서 퀄리티를 논하기에는 너무도 부족하기 때문에 평가를 미뤄두더라도, 전반적으로 글은 가독성있게 그리고 생각의 흐름에 맞게 잘 쓰여졌다고 생각하고, 필요할 때마다 제시하는 적절한 예시들도 독자의 이해를 높혀주었다고 생각한다.

 

          마지막으로, 관심있는 지역만 찾아보려는 유혹에 빠지기 쉬운데, 관심이 없더라도 혹은 전혀 매매를 할 일이 없는 지역이더라도 처음부터 끝까지 케이스 스터디를 진행하다보면 얻는게 많다는 것을 느낄 수 있을 것으로 생각한다.

 

 

 

책을 읽으며부동산 관련 메모해 두었던 것들

일단 부동산 입지에서 중요한 것

  - 자족 가능성 : 근처에 높은 연봉의 직장이 많은가? 혹은 그런 직장이 있는 서울 지역으로 접근성이 좋은가?

  - 서울 접근성 : 서울 주요지역, 높은 연봉을 주는 직장이 많은 지역으로 접근성(거리가 아닌 시간)이 좋은가?

  - 거주성 : 보통 대단지 아파트가 그러한데, 쾌적하고 생활 편의시설이 충분한가?

 

(30p) 좋은 경기도 입지

  - 잘사는 지역이나 높은 연봉이 위치한 서울 지역으로의 접근성

  - 접근성은 단순 거리가 아닌 실질적 접근성 (거리가 아닌 시간을 기준) --> 5호선, 8호선, 신분당선, 신안산선, GTX

  - 큰 규모 --> 자연스러운 홍보효과, 꾸준한 수요

 

(51p) 예비타당성 조사

  - 불확실성 매우 큼

  - 예타 통과 후에는 지속적인 가격상승을 기대할 수 있다.

 

(53p) 삼성전자가 들어설 평택은 예정대로 진행된다면, 특히 교육에 대한 공급이 수요 대비 부족할 것

 

(104p) 매매가와 전세가 (개인적인 생각 기반 재정리)

  - 매매가 = 현재 거주가치 + 미래 투자가치

  - 전세가 = 현재 거주가치

  - 앞으로 시세 상승을 시장이 기대한다면 미래 투자가치가 커지면서 매매가와 전세가 차이가 크게 벌어질 것

  - 반대로, 미래 가치가 어떤 이유로 (교통이나 거주성이나 직장이나...) 상승할 것으로 예견되는데, 매매가와 전세가 갭이 작다면? --> 투자 대상 : 전세가를 깔고 그 갭만큼만 자본이 있으면 미래 투자가치를 노려볼 수 있으니까

 

(106p) 화성 동탄2신도시

  - 생활 인프라 : 좋다.

  - 서울 접근성 : GTX-A를 기다리자.

  - 도시 교통연계 : 2027년 트램을 기대하자. (관련 뉴스들을 찾아보면 트램이 과연 교통 연계를 효과적으로 수행할 수 있을 것인가?에 대한 의구심이 들기도 해서 너무 낙관적으로 생각하는건 경계 해야겠다.)

  - GTX 역 인접지역이 시세가 높지만, 이건 트램이 완화시켜줄 수 있을 것으로 기대하고 있고, 적어도 여러 경기도 지역중에는 좋은 선택지로 보인다.

 

(112p) 성남시

  - 대규모 정비사업으로 판교나 분당과 같은 모습이 되길 기대

  - 성남시 재개발은 크게 5단계로 구분되는데, 2,3단계는 실거주, 투자 모두 좋아보이고, 4, 5단계는 조금 멀리 보고 투자로 생각해도 좋을 것 같다.

 

(135p) 안산시가 오래도록 소외받은 이유와 변화 모습

  - 서울접근성이 낮았다. (1시간) --> 신안산선 개통 예정 (25분)

  - 공단이 있으나 낮은 소득수준

  - 신축아파트가 적음 --> 신축 대단지 아파트 공급

  - 상기 변화 모습의 수혜를 누리는 신안산선 역세권 아파트 매력적

 

(163p) 도시의 가치 측면에서 양질의 일자리는 매우 중요

  - 상권 형성의 키 팩터이기 때문

  - 많은 사람들은 주중 일과 시간에 거주지가 아닌 일자리에 있다.

  - 오히려 일자리가 없는 상태에서 교통만 발달하면, 주중에는 썰렁한 유령도시가 될 수도

 

(167p) 북위례는 청약 맛집

  - 위례는 자족기능은 없지만 양질의 일자리가 있는 강남, 서울 접근성으로 커버된다.

 

(181p) 가치가 높은 아파트

  - 서울 중심지 접근성

  - 신설 역세권

  - 500세대 이상 --> 꾸준한 거래량, 수요

 

(182p) 입지가 좋지 못하면 주변에 대규모 주택 공급이 있을 시 수요를 빠르게 빼앗긴다.

 

(189p) 수원의 미래가치를 높히는 요소는...

    1. GTX-C

    2. 신분당선 연장

    3. 신축 대단지 아파트

  - 수원 매교동 : 1, 3번 해당

  - 수원 화서역 주변 : 2, 3번 해당

  - 수원에서 눌러 살거면 현재 거주가치가 좋은 수원 구도심 (영통구)

  - 미래가치 중요하다 싶으면 북서부의 매교동이나 화서역 주변

 

(203p) 철도사업 진행 단계

  - 1단계 : 예비타당성 조사 / 한국개발연구원 - 불확실성 높음, 기한 없음

  - 2단계 : 기본계획 수립 / 국토교통부 - 약 1년 소요

  - 3댠계 : 설계 / 한국철도시설공단 - 2~3년

  - 4단계 : 본 공사 / 민간사업자 - 4~8년

 

(212p) 군포 산본신도시의 역세권과 비역세권의 매매가 변동 추이가 극명함

  - 역세권 아파트는 시세가 상승했지만, 비역세권은 정체되어있음

  - 인플레 생각하면 큰 손해라고 볼 수 있음

  - 단순 같은 지역이라고 같은 시세상승을 기대할 수 없어 보인다.

  - 나의 니즈가 역세권이 필수가 아니라고 해도, 역세권은 다른사람의 니즈일 수 있으며, 자산의 가치 (우상향) 측면에서도 중요

 

(214p) 재건축 사업성

  - 현재 용적률과 재건축이 되었을 시 예상 용적률의 괴리가 큰 것이 사업성 좋음

  - 일반주거지역보다 일반상업지역 (용적률 높게 적용 가능)의 재건축의 사업성이 좋음

 

(220p) 검단 신도시와 정권 타이밍

  - 검단 신도시는 정권 막바지에 조성된 신도시

  - 개발의 연속성이 좋지 못했고, 열악한 지원을 받음

  - 부동산 외에 그 어떤 것이든 정권 말이나 초는 다소 불확실성이 커지는 것 같다.

  - 정권 말, 초에 큼직한 의사결정은 주의해서 접근해야겠다는 생각이 들었음

 

(227p) 부천 대장신도시

  - 책을 읽다가 GTX-D 노선으로 인해 괜찮아 보이는 부천 대장신도시를 찾아봄

  - 지하철 역과 거리가 있어 보였음

 

(240p) 인천광역시의 GTX-B 노선 역세권

  - 212p와 동일하게 지역 전체가 매력적이지 않으면, 동일 지역이라도 선별적 접근 필수

  - GTX-B 노선 역 주변 아파트들과 비역세권 아파트들의 시세 추이를 여러 케이스 보여줌

  - 비역세권은 시세가 정체되어 있거나 약간의 상승을 보여줬고, 역세권은 충분한 시세가 났음

  - 부동산 초보자로써 놀라웠던건 역세권이 많이 올랐다 보다는, 경기도권 아파트임에도 매력적인 포인트가 없다면 오랜기간 정체될 수도 있다는 것이었음

 

(262p) 호재 강도

  - 교통 호재 > 기타 호재

  - 서울 접근성이 가장 중요 --> 핵심 질문은 몇 시간 안에 서울 주요지역으로 도달 가능할까?

  - GTX가 그래서 게임체인저 역할을 할 수 있는 것

  - GTX 역세권 말고도 환승 고려해서 GTX에 도달 가능하면 그것도 좋다.

 

(269p) 집값이 떨어지면 정말 내집을 마련할 수 있을까?

  - 내가 살집의 컨디션을 정하고,

  - 살 수 있는 "가격" 기준을 설정해야 집을 살 수 있다.

  - 기준 없이 기다리기만 하거나, 계속 급하게 사려하는 것을 방지하기 위함

 

(280p) 양도소득세 : 말 그대로 양도를 통해 얻은 소득에 대해 세금을 부과하는 것

 

(287p) 보유세 (feat. 공시가격)

  - 보유세는 공시가격을 기반으로 부과

  - 집 보유 전에 보유세도 고려하여 과연 집을 유지할 수 있을지 판단 필수

  - 같은 아파트, 같은 층이라도 공시가격 차이가 상당할 수 있다.

  - 기준층은 아파트에서 1층, 4층, 최고층을 제외한 층

  - 일반적으로 기준층은 비슷한 가격으로 거래, 그러나

  - 보유세는 같은 기준층이라도 400만원, 600만원 같이 200만원 차이가 발생할 수 있다.

 

(298p) 학군

  - 중고등학교 (다 큰 아이들) 보다는 초등학교 (어린 아이들) 학군이 중요

  - 단순 거리보다는 어린 아이들이 안전하게 접근할 수 있는가가 중요

 

(308p) 도로 호재보다는 철도 호재

  - 이 책에서 가장 통찰력이 느껴지는 말이었음

  - 도로는 먹고사는 문제

  - 철도는 삶의 질 향상의 문제 by 서울 접근성 확보

  - 요즘 차 못다니는 곳이나 먹고사는 문제 많지 않다.

  - 삶의 질이 더 중요한 세상이 되어서 도로보다는 철도가 호재가 더 강하다.

 

 

 

기타 생각들

(150p) 발상의 전환... 노선간 간편 환승 체계

  - 기존 전철 노선의 환승 체계는 다른 노선으로 갈아타기 위해서는 환승을 위해 층을 이동하거나 해야했다.

  - 이는 특히 인파가 몰리면 비효율적이고 혼란을 야기한다.

  - GTX 청량리역에 세로 도입된 간편 환승 체계는 환승이 이루어지는 두 노선이 하나의 플랫폼에 존재해서, 환승을 하면 단지 반대편으로 이동하기만 하면 된다.

  - 특히 GTX는 환승에 있어 시간이 많이 걸리는 단점이 있었는데, 이를 효과적으로 해결하였다.

  - 발상의 전환에서 온 매우 좋은 아이디어일 뿐만 아니라, 사회에 커다란 기여를 할 수 있는 그런 아이디어라고 생각이 들었다.

  - 나도 이런 사회를 이롭게 하고 인류 발전에 기여하는 사람이 되어야지라고 생각할 수 있었던...

  - 다른 한편으로는 이런 체계를 제안하고 추진하신 분들에게 과연 충분한 보상이 주어졌을까? 하는 생각도 들었다.

  - 얼마전에 도로에 색깔 유도선을 개발하신 윤석덕 차장님 이야기를 들었는데, 개인적으로 이분이 우리 사회에 기여한 것에 상응하는 보상을 받지 못한 것 같아서 안타까웠다. 아마, 저 환승 체계에서도 비슷하게 흘러갔겠지... 한편으로는 씁쓸하다.

 

http://www.shinailbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=1336109 

동북권 광역거점 '청량리' 육성…획기적 환승체계 구축 추진 - 신아일보

 

https://www.mk.co.kr/star/broadcasting-service/view/2020/08/880556/

‘유퀴즈’ 윤석덕 차장, ‘노면 색깔 유도선’ 개발→ 아이들 그리는 크레파스 색깔에서 ‘힌